Différents contrats de construction

Le choix du contrat de construction d’une maison s’effectue en tenant compte de l'étendue de la mission confiée par le maître d’ouvrage (c’est-à-dire le particulier qui commande la réalisation d’un bien immobilier) au constructeur ou à l’entrepreneur. À chaque situation correspond un cadre juridique précis qui détermine le rôle du maître d’ouvrage, ses garanties, ses droits et obligations, ainsi que ceux du constructeur ou de l'entrepreneur.
Avant de signer un contrat pour la construction d’une maison, le maître d’ouvrage doit  être propriétaire d'un terrain (ou titulaire d'une promesse de vente sur ce terrain).
Quand le constructeur vend le terrain et la maison, c'est une " vente d'immeuble à construire " (une vente en l’état futur d’achèvement ou "achat sur plan"). Ce type de vente est soumis à des dispositions spécifiques.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Si le constructeur qui se charge de la construction fournit le plan, le maître d’ouvrage signe avec lui un "contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan". Le constructeur peut, si le maître d’ouvrage le souhaite, réaliser les démarches et formalités annexes, notamment celles relatives au permis de construire. C'est le contrat le plus réglementé.

Si le maître d’ouvrage  fournit le plan, qu'il soit élaboré par un architecte, par un professionnel compétent, ou par ses soins :

• si une seule entreprise se charge de l'ensemble de la construction, il signe avec elle un "contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture de plan" ;
• si plusieurs entreprises interviennent pour la construction, mais qu’une entreprise principale se charge au moins des travaux de gros-œuvre, de mise hors d'eau et hors d'air (des murs, de la toiture, de la pose des huisseries et des vitres) : le maître d’ouvrage  signe un "contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture de plan" avec l’entreprise principale, et un "contrat d'entreprise" pour chaque prestation (plomberie, électricité ou chauffage, par exemple) avec chacun des corps de métier qui interviennent après la mise hors d'air.

Dans le cadre d’un contrat conclu avec un constructeur de maison individuelle dont le plan (établi par lui-même) et le prix global sont définitivement arrêtés le jour de la signature du contrat :

• le maître d’ouvrage n'a qu'un seul interlocuteur avec lequel il signe un contrat de construction de maison individuelle, strictement réglementé et dont le contenu protecteur, est contrôlé par son banquier ;
• le maître d’ouvrage bénéficie d'un délai de rétractation de dix jours pour renoncer, le cas échéant, au contrat ;
• le coût de la construction est connu dès la signature du contrat et garanti par le constructeur ;
• le constructeur doit apporter une garantie de livraison au maître d’ouvrage qui lui assure l'achèvement des travaux dans les délais et au prix convenus.

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Contrat de maîtrise d'oeuvre

Si un maître d'œuvre ou un architecte se charge de la coordination des travaux : le maître d’ouvrage signe un contrat de maîtrise d'œuvre ou un contrat d'architecte.
Il est conclu avec le maître d'œuvre (un architecte par exemple) qui conçoit une maison totalement personnalisée à partir des souhaits et des possibilités du maître d’ouvrage. Le maître d’œuvre contrôle le déroulement du chantier et ne se charge pas de la réalisation des travaux :

• le contrat n’est pas réglementé : il faut donc être particulièrement vigilant lors de sa rédaction ;
• le maître d’ouvrage signe par ailleurs des contrats d'entreprise distincts, avec plusieurs corps de métier;
• le coût définitif du projet n'est connu que lorsque tous les contrats d'entreprise sont signés. En conséquence, il est dans l’intérêt du maître d’ouvrage de prévoir une marge de sécurité dans son plan de financement.

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Contrat d'entreprise

Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction et aucune d'elles ne se charge à elle seule des travaux de gros-œuvre, de hors d'eau et hors d'air (des murs, de la toiture, de la pose des huisseries et de vitres) : le maître d’ouvrage signe un "contrat d'entreprise" lot par lot avec chaque corps de métier (maçon, couvreur, plombier, électricien…) : pour une tâche déterminée et partielle. Le contrat d'entreprise est très peu réglementé et nécessite donc de la part du maître d’ouvrage une vigilance particulière.

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