Contrat d'entreprise

Projet

Lorsque le propriétaire d’un terrain ou le titulaire d'une promesse de vente décide de faire construire sa maison à partir d'un plan établi par lui-même, un bureau d'études, un maître d'œuvre ou un architecte, et en faisant appel à plusieurs entreprises pour la construction :

• il peut assurer lui-même la coordination et la surveillance des travaux ou les confier à un architecte ;
• il signera avec chacune des entreprises, un contrat distinct et le cas échéant, un contrat avec l'architecte en précisant clairement sa mission ;
• avant tout engagement, il vérifiera que son projet de construction est réalisable au regard des règles d'urbanisme et qu'il est compatible avec ses moyens financiers ;
• il doit conserver la maîtrise du financement en faisant établir un plan de financement par l'ADIL et en négociant lui-même ses prêts auprès de plusieurs banques.

Choix des professionnels

La maître d’ouvrage a tout intérêt à contacter plusieurs architectes et entrepreneurs et à comparer les prestations qu'ils proposent après avoir visité le terrain : prix, services, qualité technique, délai de livraison, labels, garanties, performance énergétique.

Il peut être demandé à chaque entrepreneur un modèle de son contrat afin de l'examiner avant tout engagement.

La qualité du projet ne doit pas être négligée :

• le maître d’ouvrage peut faire appel à un architecte pour la conception du plan en se faisant préciser le montant de ses honoraires ; si la surface de plancher et l’emprise au sol de la maison sont supérieures à 150 m², le plan devra obligatoirement être établi par un architecte ou un agréé en architecture ;
• il peut confier à l'architecte une mission plus étendue : préparation et dépôt du permis de construire, conseil dans le choix des entrepreneurs et étude des devis, direction générale des travaux, assistance à la réception ;
• il peut soumettre son projet au CAUE (conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement) s'il existe dans le département concerné : il l’aidera à choisir un plan adapté à ses besoins et au terrain ; sa consultation est gratuite.

Il est important de vérifier que les entrepreneurs et l'architecte ont souscrit une assurance de responsabilité professionnelle et une assurance de responsabilité décennale qui garantit le maître d’ouvrage en cas de malfaçons affectant la construction.

Il est préférable de s’adresser à des entreprises qui justifient de la caution d'un établissement financier ou d'une société d'assurance.

Il est important de se renseigner auprès du tribunal de commerce pour savoir si l'entreprise fait l’objet d’une procédure collective (sauvegarde, redressement, liquidation).

Le répertoire des métiers ou le registre du commerce et des sociétés peut être consulté pour vérifier l'existence et les activités exercées par l'entreprise.

Aucune somme ne doit être versée à quelque titre que ce soit avant la signature du contrat.

Le contrat d'entreprise n'est pas spécifiquement réglementé. Il est recommandé d’établir un contrat écrit : il est difficile d’apporter la preuve d’un engagement verbal.     

Dans le cas où l'une des entreprises réalise à elle seule le gros œuvre, le hors d'eau et le hors d'air, le contrat passé avec cette entreprise est spécifiquement réglementé.

En effet, le maître d’ouvrage qui s’adresse à plusieurs entreprises dont l'une réalise à elle seule le gros œuvre, le hors d'eau et le hors d'air sans fournir le plan (c'est-à-dire l'ensemble des travaux qui permet l'achèvement extérieur de la maison y compris la pose des portes et fenêtres) signera obligatoirement un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan, avec l'entrepreneur.

Avant de signer, il faut prendre le temps de lire chaque contrat avec chaque entreprise, de poser des questions aux professionnels et de leur demander de modifier les clauses qui paraissent défavorables. Le maître d’ouvrage ne bénéficie pas d’un droit de rétractation, sauf si le contrat est conclu à distance (par Internet) ou hors établissement (par exemple, suite à un démarchage à domicile). Pour ces derniers cas, le maître d’ouvrage bénéficie d’un délai de rétractation de 14 jours.

Un engagement réciproque

Un exemplaire de l’ensemble des contrats datés et signés par les parties doit être conservé par le maître d’ouvrage.

Une fois le chantier ouvert, le maître d’ouvrage suit attentivement l'exécution des travaux. Le banquier doit obtenir son accord, à chaque stade des travaux, pour verser les fonds au constructeur. Le maître d’ouvrage vérifie que les sommes demandées sont conformes à l'échelonnement prévu au contrat.

Si la direction générale des travaux est confiée à un architecte, il inspecte périodiquement le chantier et tient le maître d’ouvrage informé du déroulement des opérations.

Si le maître d’ouvrage souhaite apporter des modifications à son projet, en cours de chantier, il doit en faire la demande à l'architecte ou à l'entrepreneur concerné, et en fixer les modalités techniques et le prix préalablement à leur exécution, par avenant au contrat, daté et signé.  

Au moment des appels de fonds, les travaux correspondants doivent être effectivement réalisés. Il est déconseillé de signer en blanc : ni appel de fonds, ni bon de paiement, ni chèque.

Contenus des contrats

Il est important de négocier le contenu de chaque contrat afin que les éléments suivants y figurent :

• les plans et le devis descriptif des travaux : ils doivent être annexés au contrat. Ils doivent être précis, notamment sur la qualité des matériaux employés ;
• les conditions suspensives qui permettent de renoncer à l'exécution du contrat si celles-ci ne sont pas réalisées à l'ouverture du chantier : notamment, l’obtention des prêts, du permis de construire permettant la réalisation du projet ou l'acquisition du terrain. Toute somme versée préalablement devra alors être intégralement remboursée ;
• le prix, ses conditions de révision éventuelles et les modalités de paiement.
  • il peut être inséré une clause permettant au maître d’ouvrage de retenir sur chaque acompte (« retenue de garantie »), une somme dont le montant ne doit pas excéder 5 % de celui-ci et ce afin de le prémunir contre d’éventuelles malfaçons. Cette retenue ne peut être appliquée lorsque l’entrepreneur fournit pour un montant équivalent une caution personnelle et solidaire émanant d'un établissement financier,
  • le contrat signé avec un architecte doit fixer ses honoraires qui dépendront du coût de l'opération, de sa complexité et de l'étendue de sa mission.

Il préférable de signer un marché à forfait avec un prix global et définitif, seule formule permettant de maîtriser le coût de la construction ou des travaux : sauf si des modifications sont demandées par avenant, le prix ne pourra être révisé que si cela est prévu dans le contrat et selon les modalités qu’il fixe.       

Si le maître d’ouvrage signe un contrat avec un prix fixé approximativement selon les prix unitaires des éléments de construction et des matériaux, le prix ne sera déterminé qu'au fur et à mesure de l'avancement du chantier ; les prix unitaires peuvent eux-mêmes être révisés. Ce type de marché au métré ou sur séries de prix présente des inconvénients : il ne permet pas de connaître le prix de la maison avant la fin du chantier et ne garantit pas le respect du budget que le maître d’ouvrage a déterminé pour la construction.

Quel que soit le type de marché retenu, les éléments suivants doivent y figurer :

• le délai d'exécution, le planning des travaux et les pénalités de retard si l'entreprise vient à dépasser ce délai ;
• les attestations des entrepreneurs, relatives aux assurances professionnelles, et à la responsabilité décennale. Ces assurances doivent couvrir le chantier et la garantie de l'assureur concerne le secteur d'activité professionnelle déclaré par l'entrepreneur.

Le maître d’ouvrage doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier : elle est obligatoire et indispensable.

Achèvement des travaux et paiement du solde

Les travaux terminés, la réception est constatée contradictoirement par un procès-verbal, le maître d‘ouvrage pouvant se faire assister par un professionnel. S’il constate des désordres dans la construction, il les mentionne précisément dans le procès-verbal.

À la réception des travaux, le maître d’ouvrage paye le solde du prix sauf si :

• il formule des réserves,
• ou si le contrat prévoit la possibilité d'une retenue de garantie de 5 % auprès d'un organisme choisi d'un commun accord.

Une fois la réception constatée, les clés sont remises au maître d’ouvrage. La formulation de réserves ne doit pas empêcher la remise des clés, sauf si les désordres constatés sont d'une importance telle que le maître d’ouvrage a intérêt à refuser la réception.